- Νέος ορισμός του μεταχειρισμένου ακινήτου
Με ισχύ από 1η Σεπτεμβρίου 2026, τροποποιείται ο ορισμός του «μεταχειρισμένου» ακινήτου για σκοπούς ΦΠΑ, σύμφωνα με τις πρόνοιες του Όγδοου Παραρτήματος του περί Φόρου Προστιθέμενης Αξίας Νόμου, όπως αυτό τροποποιείται με την Κ.Δ.Π. 103/2026.
Με βάση τη νέα ρύθμιση, ακίνητο θεωρείται μεταχειρισμένο όταν έχει παρέλθει περίοδος δεκαοκτώ (18) μηνών συστηματικής χρήσης από την παράδοση ή την ανέγερσή του, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στη νομοθεσία.
Κατά συνέπεια, ακίνητο για το οποίο δεν έχει συμπληρωθεί η περίοδος των 18 μηνών συστηματικής χρήσης εξακολουθεί να θεωρείται καινούργιο για σκοπούς ΦΠΑ.
Η αλλαγή αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η παράδοση καινούργιων ακινήτων υπόκειται σε ΦΠΑ, ενώ η παράδοση μεταχειρισμένων ακινήτων εξαιρείται από την επιβολή ΦΠΑ.
- Προϋποθέσεις για την επιβολή ΦΠΑ
Για να υπαχθεί η παράδοση ακινήτου σε ΦΠΑ, θα πρέπει να εξετάζονται σωρευτικά οι σχετικές προϋποθέσεις της νομοθεσίας. Ειδικότερα, θα πρέπει:
- το ακίνητο να θεωρείται καινούργιο σύμφωνα με τις διατάξεις του Όγδοου Παραρτήματος, και
- ο πωλητής να αποτελεί υποκείμενο στον φόρο πρόσωπο, δηλαδή να ασκεί, κατά τρόπο ανεξάρτητο και σε οποιοδήποτε τόπο, οικονομική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από τον επιδιωκόμενο σκοπό ή τα αποτελέσματα της δραστηριότητας αυτής.
Ως εκ τούτου, η φορολογική μεταχείριση κάθε συναλλαγής θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τόσο την κατάσταση και τη χρήση του ακινήτου όσο και την ιδιότητα και τη δραστηριότητα του πωλητή.
- Εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5%
Παράλληλα, με τις σχετικές τροποποιήσεις επέρχονται αλλαγές και στο Πέμπτο Παράρτημα του περί ΦΠΑ Νόμου.
Ως αποτέλεσμα, σε περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο εξακολουθεί να θεωρείται καινούργιο για σκοπούς ΦΠΑ, παρόλο που έχει προηγηθεί χρήση, αλλά δεν έχει συμπληρωθεί η περίοδος των 18 μηνών συστηματικής χρήσης, ο αγοραστής δύναται, εφόσον πληρούνται τα προβλεπόμενα από τη νομοθεσία κριτήρια, να αιτηθεί την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5%.
Η δυνατότητα εφαρμογής του μειωμένου συντελεστή εξακολουθεί να εξαρτάται από την πλήρωση των σχετικών προϋποθέσεων που προβλέπονται στο Πέμπτο Παράρτημα, περιλαμβανομένων των προϋποθέσεων που αφορούν το κόστος και το εμβαδόν του ακινήτου.
Το Γραφείο μας παραμένει στη διάθεσή σας για την εξέταση συγκεκριμένων περιπτώσεων και την παροχή της απαραίτητης φορολογικής καθοδήγησης πριν από τη σύναψη οποιασδήποτε συμφωνίας πώλησης ή αγοράς ακινήτου.
Subject: Changes to VAT Legislation Regarding the Supply of New Immovable Property
- New Definition of Used Immovable Property
With effect from 1 September 2026, the definition of “used” immovable property for VAT purposes is amended, in accordance with the provisions of the Eighth Schedule of the Value Added Tax Law, as amended by K.D.P. 103/2026.
Under the new provisions, immovable property is considered used once a period of eighteen (18) months of systematic use has elapsed following its delivery or construction, in accordance with the conditions provided by the legislation.
Consequently, immovable property for which the period of 18 months of systematic use has not been completed continues to be considered new for VAT purposes.
This amendment is particularly important, as the supply of new immovable property is subject to VAT, whereas the supply of used immovable property is exempt from VAT, subject to the applicable provisions of the legislation.
- Conditions for the Imposition of VAT
In order for the supply of immovable property to be subject to VAT, the relevant conditions of the legislation must be satisfied cumulatively. In particular:
- the immovable property must be considered new in accordance with the provisions of the Eighth Schedule; and
- the seller must qualify as a taxable person, namely a person who carries out, independently and in any place, an economic activity, irrespective of the purpose or results of that activity.
Accordingly, the VAT treatment of each transaction should be examined taking into consideration both the condition and use of the property and the status and economic activity of the seller.
- Application of the Reduced VAT Rate of 5%
At the same time, the relevant amendments introduce changes to the Fifth Schedule of the Value Added Tax Law.
As a result, in cases where a property continues to be considered new for VAT purposes, despite having been previously used, but the period of 18 months of systematic use has not been completed, the purchaser may, provided that the relevant statutory criteria are satisfied, apply for the reduced VAT rate of 5%.
The application of the reduced VAT rate remains subject to the fulfilment of the relevant conditions provided in the Fifth Schedule, including the conditions relating to the cost and size of the property.
Our Office remains at your disposal to examine specific cases and provide the necessary tax guidance prior to entering into any agreement for the sale or purchase of immovable property.